文旅地产虚火：开发商奋不顾身地冲进去

文章来源：筑讯中国

克而瑞的一份报告显示，2016年全国旅游地产销售额同比增长大概40%，而到了2017年上半年已同比增长至60%。

2017年春节，中国北方还在下着雪，过年期间大家更喜欢在室内享受暖气；同一时间，中国的最南方海南依旧四季如春，海风吹拂，人们都纷纷在海边享受这样惬意的天气。在海口买房的陈浩然（化名）明显感觉到春节期间海口的热闹，他每天出去散步都会听到来自全国各地的口音，而这些口音伴随着整个冬季。

“我两年前在海口买的房，我周围的朋友很多都在海南买了房。”来自成都的陈浩然告诉第一财经记者。

过去两年，由于环境变化和消费升级的种种原因，以海南为代表的文旅地产开始迎来了新的商机。而其中，随着文化旅游和周末度假的需求，以文旅为特色的小镇成为了最炙手可热的部分。

旅游地产复兴

7月10日，万达商业与融创中国联合发布公告称，万达将13个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款；融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价高达631.7亿元。

借此，融创通过这个收购进入文旅地产行业，改变了自己在单一住宅开发的优势，进一步扩张了自己的多元化程度。

事实上，融创进入旅游地产只是行业的一个缩影。在过去的一年里面，越来越多开发商都意识到旅游地产正在走向第二春，这个市场的前景正在不断被打开。

“伴随人们的财富积累，中国旅游度假市场风生水起，越来越多的人愿意选择一个具备良好自然环境的地方度假休闲。”中信证券信业基金董事总经理兼首席投资官马全军曾告诉记者。

从某种意义上看，逃离城市去度假，不仅仅是对蓝天白云的追求，也是对心灵放松的一种向往。面对这样外在的压力，以养生度假为特色的旅游地产开始兴起。

2017年1月的一天，北京重度雾霾，天气非常寒冷。而此时，在北纬21度的云南西双版纳，依旧还在过着夏天。一群来自一线城市的游客，脱去了羽绒服，换上了短袖，享受这里的蓝天白云。潘馨（化名）是其中的一员，早上从北京出发的她穿着厚重的衣服，刚下飞机就感受到一阵热浪袭来。“阳光太耀眼，大家都忘记了戴墨镜。”

逃离了雾霾和严寒，潘馨的心情非常好。走在路上，她和朋友们看到当地中介挂出来的房子，忍不住前去看看。“这里均价才5000元/平方米，100平方米的度假房才几十万元。”潘馨不住感叹，在北京待久了，她看到这里的环境动了心。

像潘馨这样的人越来越多，对于新生活方式的渴望越来越强，逃离北上广去风景优美的地方买套房成为一种生活方式。

克而瑞的一份报告显示，截至2016年中国旅游地产项目已高达8918个，同比增长217个，项目数量增速虽有所下降，但全国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。同时，2016年全国旅游地产销售额同比增长大概40%，而到了2017年上半年已同比增长至60%。

特色小镇崛起

随着旅游地产的复苏和周边度假游的需求，以文旅为特色的小镇也开始不断兴起。

随着去年国家战略提出特色小镇开始，越来越多地区开始出台支持特色小镇的文件。以云南为例，其在今年6月提出《云南省特色小镇创建名单》，105个小镇入选。云南省发展改革委副主任、省能源局局长丁兴忠在当时的新闻发布会上表示，105个特色小镇的建设，涉及近2000亿元的项目投资，在9月底前实现全面开工建设。

在政策的加持和资本的推动下，巨大的行业张力吸引着越来越多的开发商加入。

时代地产集团董事会主席岑钊雄在一次发布会上正式宣布启动“时代未来小镇战略”：宣布未来5年内时代地产将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。

一直专注文旅地产的华侨城提出发挥文化旅游产业的传统优势，并且提出了“100个美丽乡村”计划，以PPP模式，在全国打造100座特色小镇。

一时间，市场风风火火，开发商俨然都希望通过特色小镇分一杯羹，不过有些开发商真正的动机未必都是打造小镇，而是借由文旅小镇获取低价的旅游用地，打造房地产项目。“我们也希望可以进入特色小镇，主要还是为了积累一些经验，对我们拿地有帮助。”一位中型房企高管告诉记者。

风险与虚火

开发商“一窝蜂”地冲进去，会造成规模不断扩大，并开始人为制造库存。随着国内越来越多打着“特色”旗号小镇的不断出现，也有业内人士质疑，对开发商而言，特色小镇逐渐成为其低价获取土地的一种方式，并可以通过与地方政府的谈判，低价获取更多的资金。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示，特色小镇的建设最大的一个问题是模仿、复制、上规模的建设方式。本来特色小镇是想差异化发展的，但现在同一主题的小镇一口气报上来一大堆，和他们的初衷有很大的差别。地产商跟着到处在做特色小镇，但除了做特色小镇，他们还有一个心思就是把土地拿到手。

就在近日，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》。通知要求，特色小镇建设要尊重小镇现有路网、空间格局和生产生活方式，严禁盲目拉直道路，严禁对老街区进行大拆大建或简单粗暴地推倒重建。目前，特色小镇培育尚处于起步阶段，部分地方存在不注重特色的问题。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，新型地产将获得较大的增长空间，比如产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发。

第一财经记者调查发现，在发达国家，特色小镇是国家产业竞争力的一种重要载体。在欧美国家，虽然以文旅为主题的特色小镇并不多，但其产业化的探索途径可以为我国文旅特色小镇发展提供可靠样本。

以美国为例。金融方面，有格林尼治的对冲基金小镇，一个镇上就聚集了五百多家对冲基金，对冲基金规模占了全美国的差不多三分之一；加州的门罗帕克小镇，这个镇是美国风险投资基金聚集地，纳斯达克一半以上的高科技公司都是这个镇上的风险投资基金投资的。至于高科技方面，美国的硅谷，其实就是一连串小镇聚集而成的。斯坦福大学附近的帕罗奥图，除去大学校区也就几平方公里，是硅谷的孵化中心；苹果公司所在的库比蒂诺人口五万多；英特尔总部所在的山景城也就七万多人口。