2018年下半年以来，受中美贸易摩擦、去杠杆、基本面低迷等因素影响，整个商办市场面对经济下行压力，呈现出了新的变化与趋势。10月26日，由大数据驱动的商办运营平台好租在海淀区海淀中街办伴举办了2018年第三季度商办数据分享会，吸引数十家知名媒体积极参与。活动现场，好租联合创始人、好租数据研究中心主任匡健锋就宏观经济、商办市场、重点监控城市表现三大维度做了专业解析。据Q3报告显示，本季度办公市场投资、新开工竣工面积、销售额等数据纷纷下滑，一线城市大面积、高价格段需求回落，商办市场已进入新一轮调整期。
好租发布2018年第三季度商办数据报告
多重因素致商办市场微“变脸”
《好租2018年第三季度商办数据报告》显示，在宏观层面，前三季度GDP增速6.7%，已连续四季度放缓，Q3“三驾马车”集体走低：固定投资额增速、社会消费品零售总额增速、出口增速及贸易逆差分别下探至5%、9%和6.5%，创下新低。此外，第三产业增速低迷，PMI持续走低仅略高于50%荣枯线，这都在一定程度上削弱了商办市场的供应和需求。
匡健锋认为，结构性的去杠杆和中美贸易冲突是Q3季度和未来一段时间内影响整个经济的两大关键因素。但同时，整个下半年通过一系列的措施稳信心、稳预期，包括减税等等方面的制度，有望起到提升整个市场信心的作用。
在商办市场表现方面，得益于土地购置费的增加，地产投资增速相对稳定，办公市场投资增速则下滑至11%。相较于住宅市场，前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅，且由于今年供应高峰提前至6、7月份，使得后两月稍显低迷。从未来供应来看，施工开工持续走低，竣工面积断崖式下降14%，整个“增量市场”显著负增长。从全国办公楼销售来看，Q3销售额已连续两年下降，但仍高于2015年水平，销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。
在具体供求表现方面，受到新经济影响，2018Q3一线城市累积可租面积同比普遍增长五成，各城市都受到退租增加及新增供应的叠加影响，市场整体空置面积增加。环比增速表现则较为分化，其中深圳高达72%，其次为北京的39%和上海的26%，广州仅3%。而在租赁成交方面，除广州增长13%外，北上深环比跌幅均超过15%，而7、8月份收缩尤其明显。尽管走量难言乐观，一线城市Q3租金水平小幅震荡，其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%，表现基本坚挺。
值得一提的是，好租Q3报告通过分析一线城市企业客户画像发现，IT互联网行业的占比仍在上升并达到40%的新高，贸易、服务业、金融、文娱等行业也是主流客户，符合一线城市产业功能定位。一线城市客需面积段的主力成交区间在300平米以下，占比80%，一线城市客需价格段主力成交区间为2-7元/平/天，占比80%，并且Q2以来，以北京上海市场为代表的5元/平/天以下的需求有所回升，反映企业租金承受能力整体有一定回落。
北京量价支撑能力大 上海短期难改观
分城市来看，北京的成交量和成交价格依然遥遥领先，分别为464万方、7.2元/平/天，较上海的348万方和5.3元/平/天分别高出33.3%和35.8%。北京的产业聚集和“多中心化”格局最为明显，1191万方的累计可租面积集中在CBD、亦庄开发区、丰台科技园和望京，主要成交商圈相对分散，最好的CBD占比25%，四惠以14%次之，高租金办公楼则集中在金融（15.2元）、CBD（12.6元）、东长安（11.5元）等商圈。在大面积成交方面，金融街和丽泽吸纳了较多300平以上的需求。北京发达的互联网行业对办公楼需求高居不下，文化、贸易、服务业需求也较为集中，主力面积需求和租金需求集中于300平以下和3-6元/平/天。此外，北京Q3新入市写字楼7栋，新增供应面积47万，分散于东、南五环，将进一步加大新商圈的空置率。
相较其他一线城市，上海商办市场整体体量最大，累计可租面积已高达1923万方，增幅较北京、深圳基数大、增幅低。其中，新商圈虹桥交通枢纽供应占比高达23%，传统商圈中陆家嘴、五角场、南京西路、徐汇滨集中在8%-11%。整体上，上海市场供应多中心分散，成交集中于传统商务区，城市骨架扩张速度快，产业导入需要时间。上海办公楼高租金门槛不及北京，集中在陆家嘴（12.5元）、南京西路（10.4元）、东长安（9.7元）和老黄浦（9.1元）等商圈。北外滩、徐汇滨江和虹桥交通枢纽成交面积稍大，其余商圈主要集中在300平以下。从客户画像来看，上海金融企业需求量为一线城市榜首，互联网行业需求量也在高位，需求面积集中于300以下，租金集中于2-4元/平/天。此外，上海Q3新入市写字楼16宗，新增供应面积176万平，为一线增量最大的城市，或将推高上海整体尤其是新商圈的空置率。
作为商办市场的第三极，深圳是一线城市中最活跃的，政策、经济形势的变化在深圳商办市场表现尤为明显。截至9月，深圳商办市场累计可租面积996万方，环比增加72%，Q3成交量220万方，环比降低48%。其中，供求发达的南山科技园商圈成交面积段稍大，300平以上的需求占比高达45.1%，高租金楼盘则以福田CBD一枝独秀，6元/平/天以上的需求占比高达77.2%。广州的4.1元/平/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平/天，但广州市场体量有限，未来或被新一线城市成都后来居上。
综上所述，全国商办“存量市场”特征明显，北京发达的服务产业尤其是新经济比重对成交量价支撑尚可，上海则因供应量过大而存在较大去化压力，其他城市空置率也均有不同程度上升。此外，一线城市新增供应逐步放缓，各地也在积极推出产业政策如北京的产业更新、政务东迁、上海的“扩大开放100条”等，将有助于合理优化产业结构和释放新增需求。
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好租数据研究中是由好租设立，旨在依托好租大数据生态系统、多元的生态业务以及丰富的案例，聚焦行业供求关系、运营表现、客户画像等研究方向。2015年成立至今，已先后发布《2016年度商办地产白皮书》、《2017年度商办地产白皮书》、《2018年2季度商办市场报告》，并与多家权威行业机构进行联合数据发布，每一份数据报告都是对商办行业发展现状及未来大趋势的全面解读，被腾讯、新浪、搜狐、36氪等知名媒体转载报道。
