合景悠活上市首日破发：跌幅一度超20%，打新中一手浮亏1400港元

10月30日，港交所迎来2家物业管理服务上市公司，分别是合景悠活与世茂服务。在集合竞价中，合景悠活报6.48港元跌幅17.87%。这也意味着，合景悠活已经跌破了发行价。

开盘后，合景悠活的跌幅继续扩大，最低下探至6.2港元，较7.89港元的发行价下跌21.4%。随后，合景悠活的股价跌幅有所回落。以跌幅17.87%计算，打新一手亏约1400港元（不考虑不计手续费等）。

据了解，合景悠活的全称为合景悠活集团控股有限公司，隶属于另一家上市公司合景泰富集团（HK:01813）旗下的物业管理公司，主要业务是为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。

招股书显示，2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元与11.25亿元，复合年增长率为55.8%；实现净利润分别为4414万元、7968万元与1.85亿元，复合年增长率为104.7%。

根据招股书，2017年、2018年，合景悠活的收入来源全部来自于合景泰富集团旗下项目。换句话说，在往绩记录期间，合景悠活对合景泰富集团所开发物业的中标率为100%，即属于全部承包的关联交易。

2019年，合景悠活89.0%以及95.9%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他管理方发展的住宅及商业物业。截至2020年4末为止的4个月，该比例为87.5%与94.4%。

2019年，合景悠活来自于第三方商业物业的收入贡献占比仅为4.1%，来自于第三方住宅物业的收入贡献占比为11%。此前，在谈到至于未来第三方占比的目标时，合景悠活管理层称“第三方应该占了整个未来的面积大概40%左右。”

综合来看，合景悠活约九成的收入来自于其母公司合景泰富集团。不过，合景悠活管理层于10月18日召开上市新闻发布会上则表示，合景悠活与合景泰富集团是互利互补的合作关系，不属于依赖关系。

另据了解，合景悠活还存在着关联方资金占用的情况。招股书显示，截至2019年底，扣除减值拨备后，合景悠活应收账款总额为5.76亿元，其中关联方应收账款为4.5亿元，占比约为78%；独立第三方应收账款1.27亿元，占比约为22%。

其中，合景悠活关联方（主要指合景泰富集团）的应收账款周转天数高达242天。而独立第三方的则为63日，均已于2020年9月30日前结清。这也意味着，合景悠活来自于关联方的应收账款周转天数约为第三方的4倍。