如何跟大焕学城市化和房地产

童大焕—2015年4月12日星期日

    （一）写在前面的话

    1很多人研究城市化和房地产不得要领，读我的东西也不知从何下手，要包含哪些内容，故出此《如何跟大焕学城市化和房地产？》学习指南，节省大家宝贵时间和精力。

2有两种学习形式：一种是“用时间换金钱”模式，不花钱学习；另一种是“用金钱换时间和机会”模式，有多种形式。

3无论哪种学习模式，都有共同的学习注意事项：要特别注意我的分析推理过程，不要只看结论！结论因时而化，方法万古如新；得我结论者死，得我方法者生。‚思考和分析推理过程，要充分运用三大思维武器：逻辑，数字，全局理性思维能力。要重视各种变量之间的关系，找出最重要的变量，不要只在一两个变量上钻牛角尖；ƒ从推理到结论的过程，一定要闭上眼睛，用自己脑子至少过一遍，否则，你的脑袋只会成为别人思想的跑马场，风过水无痕，读再多书也是浪费时间。独立思考比读书更重要。

（二）童大焕城市化研究与楼市投资历程

1、1997、1998年，开始思考中国的城市化问题。

当时，乡镇企业和小城镇建设成为国策且蔚为壮观，时逢政府土地储备制度和中国城市房地产私有化开端。

1997年11月30日，写下《现代农民要进城》一文：“一个国家，理应有80%人口集中在城市。那么，为什么不多加鼓励、引导占全国人口80%的农民集中到城里，参与那80%的财富再分配呢？为什么总让他们围着泥土打转、老在温饱线上挣扎？”“试问：把一代一代农民拴在那片只见减少不见增多的半亩八分地上，他纵有经天纬地之功夫、倚天横剑之壮志，英雄无用武之地，又能有什么大出息？中国农民祖祖辈辈脸朝黄土背朝天土里刨食，刨来刨去还不是仅够糊一张嘴，很多时候甚至连一张嘴也糊不住。”

1998年8月23日至25日，写下《再造两个中国——兼与孟昭安先生商榷》：“中国的问题实质上是农民问题、农业问题，中国的农民问题实质上也就是整个中国的问题。”“笔者认为，中国的现代化离不开农民的现代化，农民的现代化不可能通过乡镇企业、农村小城镇建设来‘就地解决’，乡镇企业和农村小城镇建设都只不过是权宜之计，最经济、最迅捷有效的途径只能是中国的城市化道路。除此别无选择。中国的现代化过程，实质是彻底解放农民的城市化过程，是‘再造两个中国’的过程。”

2、2002年至2010年，大学毕业12年后回到北京工作，投身购房实践并且指导和鼓励别人购房。

期间购房N套，收入有限，几乎每次首付都需要通过融资解决。尤其是2002年北京购入的第一套房，首付12万元，只拿得出区区6万元。前后十年时间，实现财富和城市化、房地产研究的财智双飞跃。

3、2009年底至今，购房投资意识全面觉醒并进入理论总结、著书立说、实践指导阶段。

标志性事件在2009年下半年，一次不增加一分钱、甚至有盈余奖赏自己的卖郊区小房换城区大房行动，使房地产投资意识全面觉醒。结合多年实践及对城市化问题的思考，总结出一套买房的经验以及战略战术，于2010年出版《买房的革命》一书，在未作任何宣传推广的情况下，出版两个月就重印3次。如今已全面断货，网络上可能买得到复印本——我不追究盗版责任哦。

4对城市化的研究进入全面、系统阶段

2011年10月，出版《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》

2012年11月，出版《穷思维富思维》

2014年2月，出版《定位中国——认清我们的时代和时代中的我们》

2014年8月，出版《中国城市的死与生——走出费孝通陷阱》

2014年10月，主编并出版《中国大城市化共识》

5尚未结集的系统研究

2014年初到2015年4月间的研究，更加深入到城市内部的机理，包括东北衰落、京津冀“一体化”、胡焕庸线能不能破等等，期间作品尚未整理结集，但都已同时公开在搜狐和新浪博客；加上2012年12月22日以来腾讯大家的独家专栏，两项合计有二三百篇以上文章，估计约一半以上专门谈城市化和房地产，大家可以按图索骥。

6、2013年8月28日，重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院正式挂牌成立，现有全职员工数人，专职研究。

    （三）用时间换金钱的学习方式

用这种方式跟随大焕学习城市化和房地产，就是付出足够的时间，换取足够的财智，只需按上面的图书和文章指引，按图索骥寻找相关图书和文章研读即可。这类学习准入门槛低，比较适合大学生和刚进入社会不久、还没有购房能力的年轻人。

    （四）用金钱换时间的学习方式

用“时间换金钱”的学习方式，最大好处是免费或者基本免费。缺点有两个：

一是需要足够的学习能力和毅力，二是时间成本和机会成本非常昂贵。第一条不必多言。第二条，时间成本和机会成本方面，人生就是个时间单元，时间成本是最大成本，而且，越有资产的人往往时间成本越昂贵。打个比方：1如果你及时利用资金买对房子，按平均每年追赶M2的速度，年均上涨13%，每年的收益是多少？2如果因为看不清楚，买错房子或者没有及时把劣质资产置换掉，最后的损失加上这笔积压资金导致的收益减损又会是多少？

为了克服“用时间换金钱”学习方式的上述两大弊端，我们专门开发了“用金钱换时间和机会”的学习模式，有多种互不冲突的形式：

1大焕财智分享会。用一天的时间，简明扼要讲述中国经济的基本逻辑，中国城市化的基本规律，中国房地产投资的技巧与风险规避，各种中短期政策的影响等事项。例http://tdh318.blog.sohu.com/308469610.html

2私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上，提供一对一的量身订制服务，根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案，做到“三化”：资产最大化，风险最小化，投资轻松化（不影响生活品质）。

3大焕财智书院模式。用一年或半年的时间，详细向学员讲解中国城市化的规律，中国房地产投资理财的方法与技巧，通过各种实际操作的案例，将学员培养成深刻理解城市化自有规律、较熟练掌握房地产投资理财技巧的理财能手，并尽可能根据自身情况，通过卓有成效的房地产投资理财，实现财富的稳健增长乃至财务自由http://tdh318.blog.sohu.com/304000202.html

（2015年4月12日星期日，上述内容将处于不断更新中……）