[随笔所想] 买房和户型挑选入门

买房是大多数人一生中的大事。很多人买一套房都是掏空了6个口袋的钱。尤其在大城市多数时候是在交房验收房的那一刻才知道自己的房子是什么样的。所以呢，如何避免尽量少的踩坑这一点尤为重要，这就需要我们多做做功课啦！我最近也看完了一个买房的课程和去知乎，小红书，B站都看了很多关于买房的知识和过来人的一些建议，这篇博客来做一个总结吧。
本文主要参考中国大学MOOC课程房地产基础——购房宝典。

1. 房地产基础

买房最重要的是什么：地段、地段、还是地段。因为城市中心地段具有稀缺性、不可替代性因此土地的价值更高。房地产又称为不动产。有了产权证才能证明你在法律意义上拥有这套房。此外，买房尽量选择相对著名的开放商，防止楼盘烂尾的风险。

2. 房地产术语

2.1 绿地率

是小区绿化环境的关键，绿地率=住宅小区绿地总和/用地面积。那当然是越高越好。绿地率计算需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。因此要特意和绿化率区分开来。

2.2 绿地覆盖率（绿化率）

就是植物投影面积占用地面积的比例。也就是比如房子顶楼种了花花草草也会算进去，楼房旁边的小草地也会算是绿化面积。因此绿地率要比绿地覆盖率计算要求严格得多。

2.3 容积率

是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过4为宜，多层住宅应不超过2为宜，绿地率应不低于30%。

2.4 建筑密度

可以反映出一定范围内空地和建筑的密集程度。我们选小区肯定尽量选建筑密度较小的。建筑覆盖率=建筑物基地面积/规划用地面积。建筑密度有专门指标的，规定一般不超过40-50%.在相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低。

2.5 开间和进深

2.5.1 开间

指房屋的宽度，也就是一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

2.5.2 进深

指房屋的长度，也就是一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

一般而言，开间：进深为1：1.5为佳。开间过大不宜保暖，进深过长，容易形成暗房。比如客厅和餐厅在一起，只有客厅一面采光，如果进深过长，餐厅的光线就很差了。

2.5.3 案例

三人沙发一般深度1米，茶几占：0.6米电视柜0.6米，墙体厚度0.2米，人坐的空间0.6米，走动空间0.6米。那么这个两室一厅的开间至少要1+0.6+0.6+0.2+0.6*2=3.6米

如果是三室一厅，开间则最少4.2-4.5米以上。

卧室主要看进深：
以主卧为例：

户型图中常见符号：

2.6 套内面积

套内建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台。
得房率=套内面积/建筑面积。 一般情况下，多层住宅得房率为85~90%，小高层得房率为80-85%，高层为75-80%。

2.7 净高和层高

净高=层高-天花板高度（一般10-12公分）
房子的层高其实很重要。一般而言，房间层高3米左右比较舒适，标准净层高为2.8米。因为后期还要装灯具，如果层高2.9米以下就感觉有点压抑了。因为层高还要减去10-12公分才是净高。层高低于2.2米不计入产权面积，也就是为什么开放商说飘窗全送的原因啦。

3. 房地产法律篇

3.1 购房前：五证

五证一定要有。房产五证是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。如果说开发商没有取得商品房预售许可证，那么该工程由烂尾风险，而且你购买这处房产后也无法验证，无法办证，还可能出现“一房多卖”的情况。

3.2 交房：两书一证

交房时要向开发商索要 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程竣工验收备案登记》。其中《住宅使用说明书》应该要写明房屋平面布局，结构，附属设备、配套设施，详细的结构图和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位。

如果开发商没有出示《建设工程竣工验收备案登记》，我们就有权拒绝收房。如果房屋验收后出现质量问题，也是可以在保修期限内保修的哈。根据国务院发布《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，房屋的防水工程保修为5年，供热供冷系统为2个采暖期，电线管线，给排水管道和装修工程为2年。

4. 教你挑户型

挑户型主要看五点。

4.1美观

户型尽可能要方正，没有异性。这样面积才能得到最大化的利用。

4.2 舒适

4.2.1 方位

房间尽可能为坐北朝南就会冬暖夏凉，其次是东南，西南，西，最差是北。房朝东，只有上午有阳光，通风差。
房朝北 ，采光最差，夏凉冬冷。房朝西，夏季炎热。

4.2.2 通风

4.3 分区

比如这张图，左边分区就优于右边，做到了动静分离。要做到动静分离，切记房门不要对着客厅和餐厅。

4.4 动线

也就是你上班的话出门路线要方便，访客来了不要一眼就看到你的卧室，打扫卫生房间的距离不要相隔很远。

案例：

4.5 尺寸

过道不要太长，浪费了面积。

5. 购房签约

5.1 签约资料要提前准备

认购协议中约定了签约时间，一旦超出期限，你将承担违约责任。所以，我们要根据自身情况，提前准备要签约资料。一次性和分期付款的购房的，签约只需要准备身份证即可。但大多数人选择的是按揭付款，则需要身份证、户口本、单位收入证明。已婚人士还需要结婚证，如果银行认为你开出的收入过高，还需要增加银行收入的流水单。此外，银行还会客户清空，追加资料。如果是给未成年的孩子买房，就需要父母双方到场，出了双方结婚证，身份证，孩子出生证，户口本资料。

5.2 签约合同看资料

看清合同主体也就是甲方、乙方。1 购房人为合同的乙方，注意核对自己的信息。2 还要看清房屋的信息。首先要看清土地使用权时什么方式。开发用地是出让形式。再办理土地使用权转出手续时，已经缴纳了土地使用权出让金。如果发现是划拨用地，那你需要立刻向开发商确认土地的一个情况，后期买卖二手房还需要不叫土地出让金。3 .最重要就是核对房号，房屋面积，套内面积，房款金额。 付款方式。 4 看清交房标准。毛胚房不用太计较，但是如果买的精装修就一定要看清它的一个附件。开放商弄得品牌是否和样本房得一致。 5 .看清楚补充合同。这个合同中可能会取消或者减轻卖方得一个责任。补充条款里通常比正式合同中得约定事项还要重要。另外，每本合同的第二页合同填写说明上有一段话。说的是为体现合同双方的自愿原则，双方当事人都可以对合同文本条款内容进行补充和删减。所以，大家看到不合理的地方应该是可以修改协议的吧？（这个我没买房，具体还不知道）现在购房签约多为网签系统，一旦提交，售房部将无法更改合同。只能由房交所注销合同，重新退回签约。所以签约时要置业顾问先打印好合同草稿，经过你确认无误后，再提交正式合同，打印签字。

6. 个人总结

通过我看了多篇文章总结出来的就是几乎是没有完美的户型，比如小户型90平米以下，基本做不到动静分离，除非你钱多，购房面积特大。只能选尽量符合你个人要求的。还有一定是特别重要的，就是楼层平面图。这个售楼小姐姐一般都不会给你的，要自己问了。因为买房你不能保证自己的户型是方正的，在实际的整体中是方正的。看平面图还可以还有入户门的方向，以及入户有没有障碍，入户的墙是不是斜的，这些都可以通过看楼层平面图来解决。