京城佳业拟赴港上市：掌管史家胡同、鸟巢等物业，毛利率偏低

近日，港交所披露易更新的信息显示，北京京城佳业物业股份有限公司（下称“京城佳业”或“京城佳业物业”）公开递交招股书，拟在港交所主板上市。据了解，京城佳业为城建发展（SH:600266）关联的物管企业。

据了解，城建发展曾于2020年12月10日公告称，以其持有的北京城承物业管理有限责任公司100%股权及北京城建重庆物业管理有限公司100%股权作为出资，参与发起设立北京京城佳业物业股份有限公司（即“京城佳业”）。

根据京城佳业招股书，截至最后实际可行日期，城建集团为其控股股东，直接持股35.25%、通过城建发展（44.63%）及旗下北京住总集团（18.98%）合共持有约98.87%的已发行股本总额，另有1.13%的股权由北京天街集团持有。

当前，北京住总集团副总经理张伟泽担任京城佳业的董事长兼执行董事，其于2020年12月加入该公司。同时，杨军任京城佳业总经理兼执行董事，罗周、姚昕出任副总经理兼执行董事。

此前，城建集团董事长陈代华曾介绍称，京城佳业公司将在畅通城市治理“微循环”、打通“最后一公里”生活服务圈上下功夫，不断提升公司的创新性、成长性、服务性，立足北京，面向全国，全力贯通首都国企产业链和都市服务链，向着成为一家高品质、专业化、可持续发展的优质物业公司不断奋进。

根据中指院资料，按综合实力计，京城佳业在2021年中国物业服务百强企业中排名第24；按截至2020年12月31日的在北京的在管建筑面积计，公司在2021年中国物业服务百强企业中排名第三。

业绩方面，2018、2019年、2020年，京城佳业的营业收入分别为9.17亿元、10.45亿元与10.91亿元，对应的净利润分别为4137.7万元、5111.9万元与6875.7万元。

值得一提的是，京城佳业的毛利率与同行相比（已上市物业毛利率均值29.5%）差之甚远。报告期内，其毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%。相比之下，已经通过港交所聆讯的准上市物企新希望服务2020年度的毛利率为42.1%。

按收入结构划分，物业管理服务、社区增值服务为京城佳业的主要收入来源。以2020年为例，其来自于物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别为7.33亿元、1.12亿元、2.45亿元，占比分别为67.2%、10.3%、22.5%。

报告期内，京城佳业来自城建集团及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业提供服务产生的收入分别占其收入总额的69.8%、64.6%与65.4%。其中，来自城建集团的收入分别为1.48亿元、2.01亿元与1.81亿元，占比分别为16.1%、19.1%与16.6%。

运营指标方面，截至2020年12月31日，京城佳业的合同管理面积和在管面积分别为3100万平方米和2910万平方米。其中，分布于京津冀地区的在管面积为2600万平方米，占其在管总面积的89.3%。

截至2020年12月31日，京城佳业管理118个合计20.5百万平方米的住宅物业，29个合计1.2百万平方米的商业物业，21个合计1.3百万平方米的公共及其他物业以及7个合计6.1百万平方米的胡同物业。

根据招股书介绍，胡同是北京的一种小巷，由传统四合院住宅及其院落外围边界组成。截至2020年12月31日，京城佳业胡同物业共管理319条胡同，在管胡同面积为614万平方米。

数据显示，京城佳业2020年来自于胡同物业的合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超30%，其中代表性项目包括史家胡同、礼士胡同等。此外，其他代表性项目还包括国家体育场（鸟巢）、国家石油天然气管网集团等。

对比来看，京城佳业的业务及布局与已经在港交所上市的金融街物业（HK:01502）较为相似，主要聚焦于北京，并走向全国。数据显示，截至2020年末，金融街物业在管面积为2471.9万平方米，略低于京城佳业。

不过，金融街物业2020年的营收、净利润、毛利率规模均优于京城佳业。2018年、2019年、2020年，金融街物业的收入分别为8.75亿元、9.97亿元与11.3亿元，其中2020年的净利润为1.16亿元，毛利率为21.58%。